工厂拆迁补偿评估

作者: 北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)浏览次数: 14发布时间: 2020-05-28
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      拆迁将给企业造成不同程度的影响,一方面涉及诸如房屋建筑物等实物资产的损失,另一方面将给企业带来大量的拆迁和重建费用,更重要的是造成重大的企业经营损失。主要包括土地使用权的补偿、企业经营性房屋的补偿、房屋附属物的补偿、停产停业损失的补偿、机械设备的补偿、员工安置补偿等。

一,土地使用权的补偿。

      提到土地使用权的补偿,我们要看企业是否是自己拥有土地使用权,如果是企业自己拥有,我们首先要分辨的就是土地的性质,因为集体土地和国有土地补偿的标准的不同的。

二,企业经营性房屋的补偿。

      企业经营性房屋的补偿,包括企业厂房、仓库等所有建筑物,补偿的标准也以产权证中的建筑面积为准。具体的补偿价格涉及很多因素,包括建筑物的位置、建筑面积、建筑结构、建筑材质等等,需要综合考量。

三,房屋附属物的补偿。

      企业房屋附属物是指附属于被拆迁房屋,由使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的,不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。附属物一般包括室内装修装饰、室外构筑物、地栽树木及花木、相关设备比如有线电视以及管道煤气(或天然气)出装费等。这些补偿都按照重置成本的价格进行补偿。

四,停产停业损失补偿。

      企业拆迁的停产停业损失的补偿,需要满足营业执照、纳税登记、纳税记录等条件,具体包括两大方面,实际损失方面的补偿和逾期利益损失补偿。

      首先是实际损失,主要包括原材料、半成品等物品的损失;订单违约损失,比如已经签约的订单因为拆迁而无法供货,那么因此而产生的违约金便是订单违约损失;财务成本损失,比如企业向银行贷款,因拆迁影响导致无法偿还银行利息而产生的损失;生产、证照重新办理或者变更所产生的损失。

      其次是逾期利益损失,是指企业可期待的利润,根据往年的平均合理利润结合停产期限而计算出逾期利益损失,需要被拆迁人提供企业的经营账本,以此证明企业年平均利润。

五,机器设备的补偿。

      机器设备包括可移动的和不可移动的,可移动的设备按照搬迁费标准计算,具体有拆卸费、运输费、安装调试费用等。不可移动的按照重置成本计算,需要根据设备型号以证明市场价格。

六,员工停工、遣散费用。

      主要包括停工期间的工资和社保费用,遣散的员工需要解除劳动合同,依据劳动合同法进行经济补偿。

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